Jak bezpečně investovat? Pokud máte dostatek financí, jednou z nejlepších možností vůbec je trh s nemovitostmi. Jenomže jak na to? Kde začít a na co si dát pozor? Na to se zaměříme v dnešním článku.
Jak chceme do nemovitosti investovat?
Každý typ nemovitosti vyžaduje trochu jiný přístup a také lze předpokládat, že různé typy budou vhodné pro různé typy nájemníků. Chcete pronajímat byt nebo dům? Nebo snad raději nějakou komerční nemovitost, kde budou například kancelářské prostory? Oblíbené jsou rovněž rekreační objekty, které se vyznačují krátkodobým pronájmem, typicky tedy nemovitosti v oblíbených turistických lokalitách.
Další variantou je investice do investičních fondů pro nemovitosti (REITs). Velkou výhodou v tomto případě je, že se nemusíte starat o žádné papírování, řešit nepříjemné nájemníky a další starosti, které se s nemovitostmi pojí. Na druhou stranu je tu jako u každé jiné investice riziko ztráty, a je proto dobré toto téma předem nastudovat. Nebojte se požádat o radu zkušenější investory.
Do třetice všeho dobrého, a tak tu máme ještě poslední možnost. Ta se ukrývá pod moderním názvem „Fix-and-Flip“.
Co je Fix & Flip?
Fix and flip znamená v angličtině „oprav a prodej“ – a právě o to jde. Je to téměř ideální varianta, pokud byste rádi do nemovitosti investovali, ale přece jen si nemůžete dovolit zbrusu nový luxusní byt. Takhle stačí držet se několika základních rad a nakonec můžete překrásný byt vlastnit a pronajímat dle libosti.
Prvním krokem je vyhledat vhodný byt. Jaký by to měl být? Ideálně nějaký pořádně zanedbaný, který úplně volá po novém kabátku. Právě takový byt bude mít majitel pravděpodobně snahu prodat a vám se může podařit nakoupit se slevou. A pokud bude takový zanedbávaný byt ještě navíc v domě, který naopak už rekonstrukcí prošel, nebudete muset řešit zateplení, hlučnost nebo nová okna.
Následně nás čeká plánování. Komu vlastně chceme byt pronajímat? Chceme se zaměřit na krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem? Pokuste se představit si, v jakém prostoru by se budoucím nájemníkům mohlo líbit, a podle toho vybírejte a laďte celkový design.
Ano, je to tak: byt čeká celková rekonstrukce, doslova od podlahy. Kromě promyšleného a líbivého vzhledu nezapomínejte ani na praktičnost – bude se nová koupelna dobře udržovat? A co třeba kuchyňská linka, jak se v ní bude novým obyvatelům vařit?
Prodat nebo pronajmout?
Jakmile začíná byt vypadat trochu k světu, je načase rozmyslet si další postup. Chceme ho pronajímat my sami? Nebo ho raději výhodně prodáme, až rekonstrukci dokončíme?
Obě možnosti jsou zcela v pořádku. A v obou případech můžete zájemce o pronájem nebo koupi začít shánět ještě ve chvíli, kdy na rekonstrukci pracujete. Do inzerátů vkládejte nejlépe vizualizaci, jak bude byt vypadat, popište materiály a přesné rozměry. Nemusíte se ani bát prohlídky – alespoň každý uvidí, že rekonstrukci provádíte poctivě a ověří si, že nemáte žádné postranní úmysly.
Je-li řeč o postranních úmyslech, pokud se rozhodnete, že svou nově zrekonstruovanou nemovitost chcete pronajímat, vybírejte nájemníky pečlivě. Velkou pomůckou vám může být například registr dlužníků – ať už je to hypotéka nebo nebankovní půjčka, pokud ji daná osoba nesplácí nebo nesplácela včas, díky registru se to dozvíte.
Další možnosti investic do nemovitostí
Jestliže cítíte, že pro vás starosti s rekonstrukcí a následným hledáním podnájemníků nebo nových majitelů nejsou to pravé ořechové, máte ještě několik dalších možností, které lze v rámci trhu s nemovitostmi využít.
Jednou z variant je koupit a následně výhodněji prodat nějaký pozemek. Odpadají starosti s rekonstrukcí, jde „pouze“ o dobré načasování prodeje tak, aby hodnota pozemku stoupla oproti době, kdy jste ho pořídili.
V neposlední řadě můžete zvážit rovněž nákup podílu na nemovitosti. V takovém případě je dobré přehledně a podrobně domluvit podmínky s ostatními spolumajiteli, aby nedošlo k neshodám, až se vy nebo další spolumajitelé rozhodnou nemovitost prodat nebo s ní naložit jinak.
Má to jeden háček
Jestliže se rozhodnete investovat do nemovitostí způsobem jejich nákupu a opětovného prodeje, je dobré nezapomenout na jednu věc – a totiž takzvanou daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Veškeré konkrétní podmínky naleznete v odstavci 4 a odstavci 10 Zákona o dani z příjmu, nicméně jedním z klíčových bodů je, že povinnost danit tento příjem platí ve chvíli, kdy nemovitost prodáváte v krátké době od samotné koupě.
Abyste daň platit nemuseli, musíte nemovitost minimálně pět let vlastnit nebo mít na tom místě alespoň dva roky trvalé bydliště, případně doložit, že tam skutečně bydlíte (k tomu slouží čestné prohlášení, svědectví sousedů, využívání energií a poštovní schránky na vaše jméno atd.).
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti se platí v sazbě patnácti procent. Jejím základem je rozdíl mezi příjmem a výdejem, tedy rozdíl mezi cenou kupní a částkou, za niž nemovitost prodáváte. Přidat můžete také výdaje na znalecké posudky, realitní zprostředkování, právní náklady a další a další poplatky, které se s prodejem pojí.
Dobrou zprávou je, že pokud už tuto daň zaplatit musíte, nemusíte kvůli tomu vyplňovat speciální formulář. Všechny údaje uvedete do přílohy k běžnému přiznání k dani z příjmu a podáte na finanční úřad v místě bydliště do konce března.
Investovat, či neinvestovat?
Ať už se rozhodnete pro kteroukoli variantu, vždy si důkladně zjistěte veškeré podmínky. Rozhodně však platí, že investiční vody jsou nesmírně zajímavé a investice do nemovitostí z módy nikdy nevyjdou.
